Guía Completa: ¿Qué es la Cesión de Derechos en un Remate Bancario y cómo funciona?
Cuando escuchamos hablar de remates bancarios, con frecuencia imaginamos la compra directa de una casa a precio de remate o una subasta pública. Sin embargo, en el ámbito legal y financiero, lo que realmente adquiere un inversionista al comprar un Remate Bancario es una Cesión de Derechos.
Comprender a fondo este concepto es el primer paso para realizar una inversión segura, rentable y sin sorpresas. En este blog te explicamos detalladamente qué es, cuáles son sus tipos y cómo funciona este proceso legal en México.
¿Qué es exactamente una Cesión de Derechos?
La cesión de derechos es un acto jurídico o contrato mediante el cual el banco o una institución financiera transmite a un tercero o inversionista todos los derechos legales de un crédito hipotecario que se encuentra en incumplimiento de pago, para que pueda cobrar la deuda o reclamar el inmueble (garantía hipotecaria) en un proceso judicial.
En términos sencillos: NO estás comprando la propiedad física de manera directa, sino los derechos legales para cobrar la deuda o adjudicarte el inmueble a través del proceso judicial correspondiente.
Al firmar la cesión de derechos, te colocas en el lugar del banco y adquieres la facultad de continuar o finalizar el juicio para tomar posesión del inmueble.
Los dos tipos de Cesión de Derechos en Remates Bancarios
Dependiendo de la etapa en la que se encuentre el juicio contra el deudor hipotecario, existen principalmente dos modalidades de cesión:
1. Cesión de Derechos Litigiosos
Ocurre cuando el juicio establecido por el banco contra el deudor aún se encuentra en trámite antes de dictar sentencia final.
- ¿Qué adquieres? La calidad de parte demandante en el juicio.
- Características:
- Requiere un tiempo de espera mayor para obtener la posesión del inmueble.
- El precio de adquisición suele ser significativamente más bajo (hasta 50% o 60% por debajo del valor comercial).
- Implica dar seguimiento al juicio mediante abogados especializados hasta obtener la sentencia.
2. Cesión de Derechos Adjudicatarios
Ocurre cuando el juicio ya concluyó, la sentencia ha sido dictada y el juez ha adjudicado legalmente el inmueble a favor del banco, pero este aún no ha tomado posesión física ni ha escriturado.
- ¿Qué adquieres? El derecho directo a escriturar la propiedad y solicitar la entrega física del inmueble.
- Características:
- Los tiempos para la toma de posesión son considerablemente más cortos.
- Ofrece mayor certeza jurídica, ya que el juicio principal ha concluido.
- El margen de descuento suele ser un poco menor comparado con la cesión litigiosa, pero sigue representando una gran oportunidad de inversión.
Paso a paso: ¿Cómo se lleva a cabo el proceso de Cesión de Derechos?
Para que una cesión de derechos tenga plena validez jurídica, debe cumplir estrictamente con los siguientes pasos:
- Revisión y Dictamen Jurídico: Antes de realizar cualquier pago, un equipo legal especializado debe revisar el expediente judicial del caso para verificar su estado, viabilidad legal y carga de adeudos pendientes.
- Firma ante Notario Público: La cesión de derechos debe formalizarse mediante escritura pública ante un Notario Público. Este paso otorga fe pública y validez legal al contrato de cesión.
- Notificación Judicial: Se presenta el contrato ante el juzgado correspondiente para informar al juez que existe un nuevo titular de los derechos (sustitución procesal).
- Conclusión del Juicio y Adjudicación: Se solicita al juez la adjudicación del inmueble y la posterior orden de lanzamiento (desalojo) o entrega voluntaria del inmueble.
- Escrituración y Toma de Posesión: Finalmente, se formaliza la propiedad a tu nombre mediante la escritura pública de compra-venta/adjudicación y se realiza la entrega física de las llaves.
Ventajas de invertir mediante Cesión de Derechos
- Alto rendimiento económico: Adquieres propiedades con descuentos de entre un 30% y un 70% respecto a su valor comercial.
- Certeza institucional: La negociación inicial se realiza sobre derechos originados por instituciones financieras reguladas.
- Patrimonio en crecimiento: Representa una de las formas más efectivas de crear un portafolio inmobiliario o asegurar un patrimonio familiar.
Consejos clave para una inversión segura
Para evitar sorpresas o retrasos innecesarios durante el proceso, ten en cuenta estas recomendaciones:
- Acompañamiento profesional: Nunca adquieras una cesión de derechos sin la asesoría de un equipo de abogados especializados en materia hipotecaria e inmobiliaria.
- Evaluar los tiempos: Considera que los remates bancarios son inversiones a mediano plazo; asegúrate de contar con el capital disponible sin depender de él a corto plazo.
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